Acheter sa propriété sans vendre la sienne: comment trouver votre mise de fonds?

De plus en plus de couples rêvent d’acheter une nouvelle maison avant d’avoir vendu la leur. Mais entre les taux d’intérêt élevés et les exigences bancaires, comment réunir la mise de fonds requise sans disposer d’importantes liquidités?

C’est le casse-tête financier de l’heure. De plus en plus de propriétaires rêvent d'acheter plus grand sans la pression de vendre leur propriété actuelle d'abord, surtout avec le long délai des constructions neuves. Mais entre les taux d’intérêt élevés et les exigences bancaires, trouver la mise de fonds s’avère une mission quasi impossible si l'on ne détient pas de liquidités. La solution est probablement déjà entre vos mains: elle est emprisonnée dans la valeur nette (l'équité) de votre maison actuelle.

Pourquoi un 20% de mise de fonds est exigé?

La mise de fonds minimale de 20% n’est pas toujours obligatoire. Elle s’applique surtout lorsque le nouveau prêt n’est pas assuré par un organisme comme la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.

Si la nouvelle maison devient votre résidence principale, vous pouvez encore obtenir une assurance hypothécaire et mettre aussi peu que 5% à 10% de mise de fonds, selon le prix d’achat.

• Exemple concret: Pour une maison de 600 000$, il vous faut 120 000$ comptant. Peu de familles ont une telle somme en main, surtout après des années de hausse du coût de la vie.

Les stratégies pour débloquer votre équité

Votre argent ne dort pas dans votre compte, il dort dans vos murs. Voici comment aller le chercher.

• Regardez aussi ce podcast vidéo tiré de l'émission de Mario Dumont, diffusée sur les plateformes QUB et simultanément sur le 99.5 FM Montréal :

1. La marge de crédit hypothécaire

C’est la solution la plus souple, surtout si vous voulez garder l’accès à votre équité sans refinancer complètement.

Vous pouvez emprunter sur la valeur nette de votre maison jusqu’à 65% de sa valeur totale sous forme de marge de crédit.

Cependant, si vous combinez la marge avec une portion d’hypothèque, le financement total peut atteindre jusqu’à 80% de la valeur marchande.

Exemple concret:

• Valeur de la maison: 500 000$
• Hypothèque actuelle: 300 000$
• Financement maximal permis: 80% × 500 000 = 400 000$
• Montant disponible additionnel: 100 000$, sous forme de marge.

À retenir:

• La portion marge seule ne peut dépasser 65% de la valeur.
• La portion totale (marge + hypothèque) ne peut dépasser 80%.

2. Le refinancement hypothécaire

Il permet d’emprunter jusqu’à 80% de la valeur marchande de la maison. Vous intégrez l’argent débloqué à votre hypothèque existante.

• Avantage: le taux est plus bas qu’une marge de crédit
• Inconvénient: votre dette totale et vos paiements mensuels augmentent immédiatement. Des frais de notaire et des pénalités peuvent aussi s’appliquer.

3. Le prêt relais

Le prêt relais comble temporairement l’écart entre la vente et l’achat, sur trois à six mois. Il exige une promesse de vente signée et affiche des taux souvent élevés.

• Avantage: il permet de payer la mise de fonds de la nouvelle maison avant que la vente de l’ancienne soit finalisée.
• Inconvénient: taux d’intérêt élevés, souvent entre 9 et 11%.

4. Vendre d’abord et louer temporairement

Moins populaire, mais plus prudente, cette approche consiste à vendre avant l’achat et à louer pour six à douze mois.

• Avantage: aucun stress financier ni double paiement.
• Inconvénient: double déménagement et incertitude pendant la recherche de votre nouvelle maison.

Acheter avant ou vendre avant?

Le bon choix dépend de votre tolérance au risque et de votre capacité à supporter deux paiements temporairement.

Voici les avantages et désavantages

En conclusion

Avant de tomber en amour avec un modèle de maison neuve ou une maison usagée, consultez un courtier hypothécaire. En une heure, il peut transformer votre rêve flou en plan réaliste.

Votre mise de fonds ne dort pas dans votre compte... elle dort dans vos murs. À vous de la réveiller.

Conseils pratiques

1. Calculez votre ratio d’endettement. Vos dépenses de logement (hypothèque, taxes, chauffage) ne devraient pas dépasser 32% de votre revenu brut mensuel.
2. Faites évaluer votre maison actuelle avant de planifier un nouvel achat:
   sa valeur réelle (et non l’estimation du voisin ou de Centris.ca) déterminera combien vous pouvez retirer en refinancement ou en marge de crédit.
3. Demandez une préapprobation écrite, pas seulement verbale.
   Cela vous donne un vrai plafond de financement et vous protège d’une hausse de taux pendant 90 à 120 jours.
4. Incluez les «frais invisibles» dans votre budget.
   Notaire, inspection, taxe de bienvenue, ajustements de taxes, assurance prêt, ameublement et déménagement représentent souvent 2% à 4% du prix d’achat.
5. Ne signez rien avant d’avoir comparé deux institutions financières.
   Les marges hypothécaires et les refinancements varient énormément selon les banques.